Entende que o mercado imobiliário precisa de melhorar o seu ambiente de negócio, com a criação de diplomas legais que estimulem os bancos a conceder crédito.  Augusto Fernandes, consultor imobiliário e economista, aponta que as instituições bancárias têm dificuldades de operar com o actual regime de hipoteca, por isso considera que não é o ideal para operar no crédito de longo prazo.

O mercado imobiliário terminou o ano passado com resultados tímidos, apesar do Aviso 9, do BNA, que levou a expectativas mais animadoras para o sector imobiliário. O que prevê para 2025 neste sector?

Em princípio, o sector imobiliário tem boas perspectivas para 2025. Além do Aviso 9, é necessário aprovar um conjunto de diplomas ou de instrumentos complementares para o normal funcionamento do mercado. É lógico que o mercado não pode ser considerado normal se só tem um instrumento, ou dois ou três. O que vamos dizendo é que todos os mercados precisam de um bom ambiente de negócio para funcionar. O país precisa, no seu todo, de um bom ambiente de negócio. O mercado imobiliário, com uma das componentes do país, também precisa do seu bom ambiente de negócio para poder atingir o fim último, que é a comercialização de habitações. É assim que definimos e consideramos três pilares fundamentais como o bom ambiente de negócio do mercado imobiliário.

Quais são estes pilares? 

O primeiro pilar tem que ver com as questões fundiárias, o segundo pilar tem que ver com as questões fiduciárias e o terceiro pilar tem que ver com as questões relacionadas com os sistemas construtivos.

Nas questões fiduciárias, vamos encontrar o acesso à terra. Para podermos ter casas, ter habitações, precisamos de ter acesso à terra. E, para tal, temos de procurar por um conjunto de instrumentos, espoletarmos os mecanismos da lei de terra e os regulamentos da lei de terra, ou seja, diplomas conexos à lei de terra. Além disso, vamos encontrar os instrumentos de ordenamento do território que, no final do dia, também é uma lei, a loto. Combinados esses aspectos todos jurídicos legais, vamos ter a componente fundiária resolvida. As pessoas passarão a ter acesso à terra com toda a regularização jurídica que se impõe. No final do dia, com um título de direito de superfície ou com um título de propriedade no final da cadeia. Ou seja, resolvidas essas questões todas do acesso à terra, passamos a ter as questões que têm que ver com o fiduciário.

E o fiduciário?

O fiduciário é o conjunto de instrumentos que garantem o crédito. Entendo que a habitação é um bem, como qualquer outro bem que temos à disposição no mercado, é um bem livre. Mas tem uma componente que o diferencia dos demais bens, o seu elevado valor quando comparado com o salário de grande parte das famílias. Posso dizer, sem medo de errar, que cerca de 99% das pessoas ou das famílias a nível do mundo não podem comprar casa com um único salário. Precisam de acumular várias unidades de salário durante muitos anos para poder ter o valor correspondente ao preço da casa. É assim que temos de trazer a banca para poder fornecer crédito ou adiantamento de poupança para as famílias terem acesso à habitação. É muito diferente de comprar comida, em que alguém, com unidades pequenas do salário, pode comprar pão, e todo o resto e poder comer todos os dias. Faço essa comparação do preço da casa com o preço da comida porque estudos feitos demonstram que uma família, em 60 anos, o que gasta em comida é igual ou aproximadamente ao necessário para comprar uma casa básica. No entanto, há uma parte que é a alimentação, que eu posso comprar todos os dias, e outra parte que é a casa que eu preciso de acumular para comprar. E, se eu acumular, vou dar conta até com 60 anos, é aí que eu consigo ter o acumulado para comprar a casa. Do ponto de vista fiduciário, eu preciso de adiantar esta proposta para poder comprar a casa hoje.

No entanto, o dinheiro tem valor no tempo. Quem me empresta o dinheiro hoje quer que este dinheiro que me emprestou hoje, daqui a 30 anos, quando eu acabar de devolver, tenha o mesmo valor com os adicionais de lucro que eu teria se tivesse aplicado no negócio ou tendo utilizado para outros fins. Os aspectos fiduciários ligados à habitação são muito complexos. Trouxemos o Aviso 9, é só uma componente que tem que ver com a parte do fiduciário. Os bancos, para cederem crédito, precisam de um conjunto de mecanismos transversais ao crédito que precisam de ser resolvidos. O acesso ao documento da terra, a regularização jurídica do imóvel. Depois temos componentes que têm que ver com a garantia. É onde entram as garantias de crédito. Temos estado a utilizar desde 1975 o regime das hipotecas.

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